海口二手房真相：卖房的多，看房的更多，至于价格嘛…

哈喽，艾瑞巴蒂，又到二手房时间了。

(相关资料图)

十天前（4月15日），新一期70城房价指数（3月）出炉，数据显示，海口无论新房还是二手房价，全都在涨，楼Sir也在第一时间发了文章。

没想到的是，关于这次的房价走势，网友们的讨论声异常激烈，毕竟涨房价这事儿，牵动着太多太多买房人的心。

新房价格的上涨，大家应该都有所察觉，甚至还有点难以接受。

主要是因为，海口备案价有上调迹象，像一些老盘推新的楼盘，现在的买房成本，要比去年多出不少，再加上现在可选性不多，买房难度也随之增加了。

与新房相比，二手房的讨论度也相当得热。

楼Sir发现，虽然数据显示房价上涨，但不少网友的一致感受，其实是在下降的，纷纷留言：感觉二手房在降；没感觉二手房价涨了；看到的都是跌价卖房的…

| 部分留言截图

我们知道，去年下半年海口二手房一直在降，今年2月，好不容易止跌，且连涨2个月，但大家却没有丝毫感觉，甚至觉得还在降价。

关于这一点，楼Sir也十分好奇，这海口的二手房价，到底是涨了，还是跌了？今天咱就给大家好好扒一扒。

二手房价走势

老样子，文章开始，先回顾一下房价走势。

为方便大家更直观的了解，楼Sir特意拉长时间线，带大家从2021年开始看起，海口的二手房价，这两年到底经历了什么。

大家从上面的走势图，是不是可以明显感觉出来，海口这两年的二手房，用4个字来形容再合适不过，就是“大起小落”。

2021年，相信不少人都经历过二手房价疯涨的时期吧。

当时，海口新房楼盘不多，房源少之又少。

直接把刚来海南的楼Sir震惊到了，出去踩个盘，能遇到个有房可售的楼盘，简直比大熊猫还珍贵。

| 航拍西海岸远大片区 楼Sir拍摄

由于市面房源少，开发商惜售，再加上限价，所以不少楼盘骚操作不断，茶水费、绑装修现象屡见不鲜，购房者想买一套称心的房子“难于上青天”。

也正因为如此，不少人把目光转向二手房，需求上去了，房价自然水涨船高。

2021年1月到2022年6月的18个月里，有16个月都在涨，另外俩月一个持平、一个微降，这期间涨幅累计高达8.3%，涨的买房人那是一个心慌慌。

不过从去年7月开始，涨价势头戛然而止，开始一路下跌。

到今年1月，海口二手房已连跌7月，累计跌幅3.1%，虽然好歹也是降了，但这降幅还不到之前涨幅的一半。

这么一看，是不是就像楼Sir所说的“大起小落”一样？

房价涨跌真相

咱们前面说了，虽然统计局数据显示近2个月二手房价涨了，但很多人的感受并非如此。

那么，真相是什么？房价到底是涨还是跌？如果跌，现在的房价是个什么情况？

以上几个问题，楼Sir从各大平台扒到了不少数据，并从中找到了答案。

先来瞅瞅，海口四个行政区的房价情况

房价行情网数据显示，在已经过去的3月份，二手房价最高为秀英区，达到了2.03万/㎡，环比下降1.6%，降幅最大。

其次，为龙华和琼山区，均价为1.64万/㎡、1.59万/㎡，分别降了0.49%和0.11%。

仅有美兰区的房价是上涨，均价约1.76万/㎡，环比上月涨了2.94%。

可见上个月，海口4个行政区，有3个区的房价都在降，只有一个涨了，这也就怪不得大家都觉得二手房价压根没涨了。

因为大多数地方，房价仍处于下降的态势。

Ok，看完四个行政区，楼Sir照旧扒出了几个房价最高，也十分热门的板块，并选取去年7月、12月以及今年3月的房价走势，做了一个纵向对比

大家有没有发现，这些板块，无论去年7月到12月，还是12月到今年3月，房价一直都处于下降态势。

其中，房价跌的最狠的是观澜湖板块，8个月的时间，每平跌了约2500元，紧随其后的是海口湾和远大板块，分别下降了2200元/㎡、1800元/㎡。

粗略估算下，这些板块里随便拿出一套100㎡的二手房，总价平均下来都要跌个18-25万。

嗯，一辆特斯拉Model 3，差不多也就这个价吧。

| 图源汽车之家

不过这些板块中，也有一个特殊，就是国兴板块。

最近几个月的房价，一直稳定在2.3万/㎡，也就意味着，目前这里是海口房价最抗跌的板块。

看来，在房价体现啥上，地段才是最最最最重要的，甭管学区如何、片区规划的怎么样，唯有地段好，才是真的好。

话说，这房价最近一直降，现在是个什么价了？楼Sir又扒出了海口近20个月的二手房价指数

据贝壳数据显示，自2022年4月，海口二手房价达到顶峰19286元/㎡后，便一路开启了下降模式。

即便到了2023年也不例外，每个月的房价无一例外的全都在下降，只不过降幅都不大。

如此看来，海口目前二手房市场行情，是涨是跌的真相，也浮出了水面。

无论从4个行政区，还是各个热门板块来看，房价确实还在下降中，因此大家的感受还是相当真实的。

至于别的地方是个什么情况，自然也不用看了，热门板块都在降，更别说其他地区了，房价基本也都是一降再降。

抛售潮来袭

看到这里，有人要问了，现在已经彻底放开，信心也要回来了，房价不应该有所回暖吗？为什么还会继续降呢？

楼Sir发现，最大的原因就是，最近2个月，海口二手房市场出现了“抛售潮”。

这不，光是贝壳找房一个平台，3月的新增二手房源就多达2922套，这个数量什么概念？

| 3月新增房源 图源贝壳找房

相当于近一年内的第二高峰了，而上一次挂牌最多的月份，还要追溯到一年前，也就是去年3月的3399套。

| 去年3月新增房源 图源贝壳找房

而且不止3月，早在2月的时候，海口二手房挂牌量也有了明显增涨，新增2661套房源。

| 2月新增房源 图源贝壳找房

这也意味着仅2个月的时间，这个平台就新增了5500多套二手房源。

再联系一下楼Sir前面说的房价一直降的现状，这不是“抛售潮”，是什么？难道是爱情吗？

而且最近这段时间，跑来咨询楼Sir，如何才能快速卖出手里二手房的网友，也明显增多了。

当然，答案也只有一个，如果你的房子没有特别硬核的优势（好的地段和优质学区），只能出点血了。

说到抛售，楼Sir顺手把几个热门板块的挂牌量也扒了出来，具体如下

可以看到，最近4个月，各大板块的挂牌量都明显增多了。

其中，海甸岛最为明显，相较去年2月，增加了210多套，其次为江东新区的140套，像海口湾、国兴、远大的二手房源，全都增加了70多套。

乍一看，大家是不是觉得不算多。

要知道，楼Sir只是选取了8个板块，如果再加上其他，那可就远远不止这些了，而且这也只是一个平台的数据，实际挂牌量肯定只多不少。

抛售潮≠楼市凉凉

看到这儿，你是不是又双叒叕要发问了：

这二手房大量抛售，是不是代表着无人接盘，接下来是不是就会疯狂降价，最后导致楼市凉凉？

非也非也，因为楼Sir发现，这次的“抛售潮”不仅是海口，甚至在全国范围，都有出现，如：

3月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.6%。其中，上海、广州和深圳新增挂牌房源量环比均上涨，深圳涨幅最高为11.2%；从全国范围来看，南昌、南宁、三亚、长沙、海口等城市环比涨幅均在30%以上。

可结果呢？也不是无人接盘，很多地方的成交数据，正在一路狂飙中。

先看下全国数据，春节以来，13个城市的二手房成交（红色折线）可以说是一路上涨。

| 数据来源：wind，西南证券整理

再看看海口。

根据资规局最新数据显示，3月份，海口二手房转移登记了2247套住宅，面积高达22.65万/㎡。

大家看出来什么了没有？

没错，无论套数还是面积，都创下了近16个月以来的新高。

再回看这个时间段，海口二手房转移登记超2000套的月份，也就只有2个月而已，并且都不如上个月多。

除了挂牌和成交，带看量也有了大幅度的增长。

还是贝壳的数据，今年2、3月的新增带看分别为2.16万次和2.19万次，创下了新高，回看近一年内，上一次带看新高，还是发生在去年3月，不过也只有1.75万次。

| 海口2、3月新增带看辆

由此可见，最近两个月大家对二手房的关注度，一点都不输于新房。

带看多了，成交自然也就上去了，楼Sir一个中介朋友透露，最近这段时间，海口二手房成交量，跟之前甚至去年相比，都明显好了不少。

看下来，抛售潮蔓延，带看增多，成交上涨，房价没涨，这些说明什么问题？

说明当下的二手房市场，供应端并非都是“空军”抛售离场，还有不少置换群体；而需求端，也不仅只有刚需、有学位需求的群体，同样也有不少置换群体。

现在房贷利率处于低位，买房成本在下降，再加上带押过户等因素的影响，不少人便开始大量放盘、看房、上车，打算“卖一买一”进行置换。

这不，说到置换，楼Sir身边就刚好遇到一个。

昨天晚上，久久不联系的高中童鞋老孙，一个打电话过来，跟楼Sir聊了半个小时。

| 通话记录

老孙告诉楼Sir，自己在美丽沙片区有一套房，虽然房子面积不小，可只能做成3房，自己一家4口再加上父母，明显不够住。

现在呢，开始担心房价因自贸港、封关等因素会持续上涨，就想卖掉这套，去新埠岛某园上车一套二手别墅。

虽然说是想买别墅，但房贷压力也不小，所以一直在纠结中，就跟楼Sir煲了个电话粥。

各位想一下，就连多年不联系的童鞋都突然出现，跑来咨询了，也感觉得到，像老孙这样的人，并不在少数。

而且平时找来咨询二手房的网友，有不少人跟老孙也是一样的情况。

毕竟，随着几个刚需大盘相继售罄，海口的库存和可选性变得越来越少，有房可售的楼盘备案价也在涨，想置换的话，只能看看二手了。

整体看下来，目前海口二手房价还是处于低位的，挂牌量也在增长，如果确实有需求的，完全可以趁现在多走一走、看一看了。

如果你想买二手房，但又不知道该如何下手？

没关系，楼Sir会在下一篇帮大家扒一扒，现如今，海口哪儿的二手房卖得最好？还有没有人割肉卖房？以现有的预算，可以买到什么样的房子？

干货同样很多，大家可别忘了持续关注，如果有什么疑问，咱们评论区聊聊，带你买房路上不踩坑。

关键词：